10月22日，潘石屹家族办公室旗下房地产子公司Closer Properties发布声明，以现金价格6250万美元购买了纽约上东区五块相邻的土地。此外，第六块土地预计将于明年6月出售，总价值7600万美元。就是换一个地方，到美国纽约的主要地点，重新开始我的老生意。在潘石屹同时代的地产大亨中，王健林经常被法院起诉，几个小时前他还差点变成赖账者。王石已经退出万科了，但万科的日子并不好过，深圳地铁现在的日子也很痛苦。至于许家印，整个恒大地产被拆除，彻底从人间消失。在这次品鉴会上，潘石屹的状态似乎非常好。潘石屹很聪明。曾经有人说他是鬼。但如果他太聪明的话，很容易就变成鬼了。这因此，潘石屹的争议颇多。有人说，SOHO中国没有未完成的事业，没有产业链潮起潮落的血汗钱，更没有债务违约。在这方面，它比其他同行要好。也有人说他是一个儒雅而利己的商人。当国家需要的时候，他没有捐款，而是向美国哈佛大学、耶鲁大学捐赠了数千万美元。中国赚钱，美国花钱，但没有足够的责任感和爱国心。不过，从潘石屹商人的身份来看，他确实是成功的。所以，大家要做的就是取其精华，去其糟粕。最典型的是，潘石屹为何在房地产周期下跌时出逃？ 2018年接受吴晓波采访时，潘石屹提到了两点，即租售比和杠杆率。他表示，重要依据或者判断市场是租金回报率。 2018年，国内不少城市房屋租售比下降至2%，甚至超过1%。然而，很多投资者经常借钱买房，银行贷款的基准利率为4.9%。它等于什么？即投资者以银行成本4.9%的价格购买房屋，然后以低于租金2%的价格出租房屋。如果不考虑——考虑房价的涨跌。投资者不但没有盈利，还得继续补贴资金。本质上，它不再是一个“划算”的生意。吴晓波当时问了一个问题。大致意思是，这种租金回报率低的现象已经很多年了，似乎并没有影响房价的上涨。潘石屹没有直接回答这个问题，而是举了一个例子。一般的感觉是，这种现象可能已经持续了很多年，但这并不是问题的全部。里。早在1999年，他就在北京开发了一个项目。当时精装修后的价格为每平方米7000多元。很多投资者买了之后就出租，租售比为20%。潘石屹亲眼目睹自己房产的租售比从20%下降到15%，再下降到10%，再下降到5%，再下降到1%。这确实说明吴晓波还没有真正经历过一个完整的房地产周期。就好像一个人没有完全经历过股票的牛市和熊市，那么他就不会知道熊市的残酷性。潘石屹给了我们什么启示？当市场租金比率长期低于资金成本时，就意味着楼价已经偏离真实需求，泡沫正在形成。从长远来看，当租金与销售比率大于资本成本时，情况正好相反。不会立刻拿下来，但至少不会再有泡沫了。根据中国指数数据自2023年初以来，国内50个城市的租金价格一直在缓慢上涨，到2024年已达到2.12%。最新发布的《2025年第三季度中国住房租赁市场汇总》显示，2025年9月，50个主要城市平均房价环比为2.21%。但目前住房贷款基准利率LPR从5年起为3.5%，房贷降准后普遍在3.0%左右。 2025年，租售比为2.21%-贷款成本3.0%=-0.79%； 2018年，租售比为1.5%-借贷成本4.9%=-3.4%。也就是说，目前市场周期已经从过热的顶部区间慢慢下降到不太热的腰部或底部区间。市场可能偏左，但与 2018 年相比肯定没有被高估！另外潘石屹提到的另一个关键点就是杠杆率。无论是公司、家庭还是个人，其资产和负债的健康状况决定着它能走多远。一味追逐杠杆就是赌博。 2018年上半年，中国已有4家房地产企业销售额超过2000亿元。放眼全世界，都是非常罕见的。而这一切的背后是债务驱动的规模。发生的事情就是，国家开始认识到房地产行业的不健康状态，呼吁在贷款规模推进上保持沉默和克制。不过，不少企业想方设法在境外借款，发行美元债券，其利率高于当时约2.25%的市场基准利率。例如，恒大于2018年10月发行了5.9亿美元2023年到期的优先票据，年利率为13.75%。碧桂园同期发行的2024年到期的5.5亿美元优先票据，票面利率为8.0%。万科2018年4月发行的5年期9.71亿美元债券，票面利率仅为4.15%。显然，恒大13.75%的利率是高于碧桂园8.0%，高于万科4.15%，高于基准2.25%。潘石屹表示，汇率可能是一个风险。由于房地产公司借入的债务是外汇债务，而其收入是人民币收入，因此两者的汇率是不同的。债务利率高企伴随着人民币贬值。一切都会在2022年、2023年爆发。比如10亿美元如果不考虑利息，五年后，汇率的波动会无缘无故增加近1美元，即7.3亿元人民币的成本。房子漏水，却下了一夜的雨，整个环境的周期恰好在2022年和2023年发生了逆转，导致房产的收益全部暴涨。因此，也导致了文章开头提到的王健林、王石、许家印、孙宏斌、杨惠妍等房地产大亨的黯然离开。在一个此外，潘石屹对政策和人性也有透彻的了解。例如，2016年国家开始提出遏制房地产泡沫，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。潘石屹在家安顿下来后，不再思考，而是启动了加速SOHO中国销售的项目。 2016年，上海SOHO世纪广场以32.2亿元出售给国华人寿。随后，2017年，上海虹口SOHO和凌空SOHO剩余房产以85.8亿元的价格出售。 2019年，北京2583个地下停车场组成的资产包以7.61亿元出售给广州汇博停车场。后来，当潘石屹在2020年和2021年继续出售剩余股权和Soho项目时，被政府叫停。 2020年和2021年是整个房地产周期的高点。潘石屹对人性的判断是，每个人（对同龄人的）判断都是基于深深的惯性，w在过去的 10 年或 15 年里，hich 一直在稳步增长。在这种思维下，人们认为价格会继续上涨。通常情况下，我会故意忽略它。如果继续这样涨，万一有一天房价跌20%、30%怎么办？可以带吗？所以，潘石屹懂事世人，坚持最后一块铜牌不是赚来的。总之，潘石屹的故事告诉我们，大老板也需要遵循国家规则和自然规律，在自己的能力范围内赚钱。否则，那就是螳臂当车了。大家也必须学会遵守国家、尊重市场规律。在乡村、在市场、在自己能力范围内过好自己的生活。
