一套市值近200万元的房产近日在第三方拍卖平台以150万元成交，银行作为卖家直接完成交易。这种“捡漏”的背后，是多家银行加速推进的房产直销业务。据记者不完全分析，包括农业银行、建设银行、交通银行在内的多家银行近期通过网络平台直接出售大量房产。有的银行有1000多套待售房产，处置速度明显加快。这些被业内称为“银行直供房”的房屋，大部分实际上来自于不良贷款的处置。当企业或个人借款人无力偿还贷款时，银行通过取消贷款的方式获得完整的产权，然后直接出售或作为房东出租。根据行业业内人士表示，银行加快处置房地产主要是为了提高贷款回收率。在房地产市场调整过程中，这种直销模式正在成为银行快速盘活房产的新选择。银行直接批量提供房产。在阿里巴巴资产平台的“银行清仓”栏目中，记者发现近期多家银行直接挂牌出售房产。例如，广东云浮农商银行将于次日10:00开始竞拍商品房，起拍价8万元；齐齐哈尔农商银行也在挂牌出售位于龙沙区的一套住宅，起售价为9.9万元。该银行目前共有108处房产在售，售价从10万元到800万元不等，涵盖住宅、商业和写字楼。这种现象并不是孤立的。记者梳理了多家主要资产交易平台发现农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行、兰州农商行等都在开展房地产销售业务。其中，地方商业城市银行和农村信用社的名单尤为重要。在商业城的银行中，兰茨排名第一的银行是房地产标的。京东资产平台数据显示，2024年兰州银行将挂牌直销房产1130套，2025年将增至1779套；吉林银行将挂牌出售2000多套房产，天津银行将挂牌出售近1300套房产。当地农村信用体系也是房地产直销的重要力量。据第一财经不完全统计，在京东和阿里巴巴资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信系统销售的房产标的已超过2.5万个（未剔除g 重复，下同），辽宁农信系统累计挂牌直销商品房标的1.1万个。某综合银行某分行负责人因记者指导银行房地产销售而被忽视，而这些房地产销售往往是不良贷款处置的结果。这些资产原本用作企业或个人贷款的抵押品，但由于借款人无力偿还而成为不良贷款。银行必须完成债权分化，明确产权，然后通过直销实现债权回收。这种模式与传统商业银行通常采用的债权出售和抵押物司法拍卖等方式处置债权有很大不同。 “这种模式以前也有，但最近一些银行的直销有所增加。”该负责人补充道。作为佐证，记者注意到，近期不少银行都在促销着力推进房地产直销。例如，邮储银行江西省分行在“抵债房产+银行直供”公众号上发布多条促销信息，涉及南昌市、福州市、赣州市等地的房产。价格低于二手房销售价格。与普通二手房、止赎房相比，这类“银行直供房”构成了一个具有独特优势的多元化市场。记者调研发现，该类楼盘普遍具有明显的价格优势。以9月底兰州农商行拍卖的兰州市城关区铁街东村街道一处住宅小区的房产为例。负债累累的退休人员拥有的125平方米房产被拍卖，价格为151万元。来自第三方中介的信息显示，社区内同面积单位售价在180万元至220万元之间。上述网点负责人告诉记者，为了加快房产变现，银行直接提供的住房通常会以低于市场价的价格出售。由于目前房地产销售周期通常较长，银行需要在规定期限内完成资产处置，因此往往采用低价促销作为定价策略。如果某些房产经历了多次拍卖失败，则每次拍卖失败后价格都会进一步降低，以增加成交的概率。除了直销之外，一些银行也尝试通过租赁的方式重振房产。例如，中国银行佛山分行将于11月10日拍卖禅城区一套住宅租赁权，起拍价为每月861元，租期一年。此外，银行同时列出多个租赁拍卖。在交易安全方面，多位业内人士指出，与止赎房产可能存在的纠纷风险不同，银行直接提供的产权清晰，交易对手直接是银行，有效规避了民间借贷、长租等潜在风险。建造此类特殊住房的方式主要有两种：一是司法拍卖失败后“以物还债”。以云南省安宁市一家股份制银行近期挂牌的房产和土地为例。该房产起拍价为4200万元。银行工作人员向记者证实，该房产的所有权明确、完全属于银行，与原债权债务无关。据透露，该房产曾经过司法拍卖程序，但最终未能出售。银行选择“将贷款还给被当时该房产的债务偿还金额达到1.3亿元。在完成产权转让后，为应对市场环境，目前银行正将其打折抛售。二是银行主动通过司法程序取得。以兰州农商银行为例，资产交易平台信息显示，该银行在抚顺新区育才一品小区拥有200多套住宅。据一名工作人员介绍兰州农商行的这些房产均为沉阳智丰房地产开发有限公司（以下简称“智丰地产”）开发的抚顺新区育才一品的抵押房屋。天眼查信息显示，兰州农商银行欠兰州农商行共计2.94亿元。2022年12月，兰州市中级人民法院正式裁定强制执行。状态。本金包括液体损害和利息已达4.6亿元。兰州农商行通过法院强制执行，收购了育才一品社区未售出的住宅和商铺。法院执行文件转移至当地不动产登记中心后，即可对外出售。近期一些银行加速房地产直销的原因主要有两个因素。一方面，银行的目标是提高贷款回收率。一位村镇银行贷后经理透露，传统的解决路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需要两年以上的时间。不过，目前市场情况下，周期还可以进一步扩大。不同的是，直接出售资产可以有效加速资金回收。目前，大多数银行都采取双轨方式：一部分资产通过传统方式快速核销，另一部分资产通过传统方式快速核销。一部分用于通过直销提高整体债务回收率。开元证券研报显示，上市银行房贷不良贷款全面上升，部分银行增幅超过20bp。但由于房贷抵押品充足以及利率下调，显着缓解了居民还款压力，降低了房贷客户违约概率，目前房贷不良率绝对水平仍是各类零售贷款中最低的，其风险仍在可控范围内。中报中上市银行个人经营不良贷款总体呈上升趋势，部分银行涨幅超过30bp。 “但这并不意味着经营贷款的风险失控。”开元证券银行首席分析师刘成祥认为，目前银行倾向于将不良经营贷款保留在经营性贷款上。不良经营贷款的积累，导致不良率上升。另一方面，止赎市场的降温促使银行转向直接处置。克而瑞研究报告显示，2025年6月，受季节性因素影响，止赎房屋供应量为3.2万套，创年内新高，售出3,215套。 6月止赎房屋平均起始折扣率为28.4%，环比下降0.5个百分点，为2025年以来第二低；已竣工止赎房屋平均折价率为31.3%，环比下降1.2个百分点。一位银行业内人士告诉记者，当法定拍卖失败时，一些银行会选择偿还债务，完成产权转让，然后择机出售房产。
